房地产市场回暖遇阻，住宅库存创2018年以来新高

国家统计局今日（4月18日）公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-3月份全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，3月份全国商品房均价为9252元/平方米，跌幅为10.3%。易居研究院分析认为，一季度房价疲软与房屋销售数据下行态势有很大的关联性。从房企角度来看，降价促销并没有带来成交数据的好转。二季度要积极促进销售数据回暖，同时防范房价过快下降所带来预期不稳的压力。

  房地产开发投资增速持续下滑

具体来看，当前开发投资增速仍位于5%以下的水平，且接近零轴，继续处于偏冷区间。

根据国家统计局公布的数据，1-3月份全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，一季度房地产市场面临较大压力，包括一些既有政策的效应还未完全释放，房企和购房者信心偏弱，疫情等因素带来了新的干扰。类似数据偏弱，也使得二季度的房地产政策或进一步放松，以防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。

  土地市场继续萧条，资金面总体表现不佳

从房地产开发企业土地购置面积来看，1-3月份房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。

房地产开发企业到位资金方面，1-3月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%；自筹资金12395亿元，下降4.8%；定金及预收款12252亿元，下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

从数据来看，土地市场继续萧条，房企拿地意愿较弱。严跃进认为，就目前房企的心态来看，如果销售市场数据没有实质性改善，其拿地意愿会很弱。另外，即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和国企，和去年下半年的特点非常相似，至少民企拿地的积极性不高。另外，从到位资金情况看，资金面总体表现不佳，且有恶化倾向。这对于当前各地的金融宽松政策等有反思意义。至少说明房企对于当前的政策放松，并没有感受到压力在减小。所以近期要加强对房企的调研，密切了解既有宽松资金的流动方向，让房企真正感受到流动性改善、资金成本降低的利好。

  市场反弹面临阻力

商品房销售方面，呈现同比下跌态势，且跌幅继续扩大。

数据显示，1-3月份商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

根据2022年以来的国家统计局数据分拆后测算，3月份商品房销售面积为15343万平方米，环比下跌2.29%。商品房销售额为14196亿元，环比下跌8.17%。从同比情况来看，3月份商品房销售面积和销售额相比2021年同期分别下降了17.71%和26.17%。

在严跃进看来，一方面3月份各地房屋销售数据不理想，很多城市跌幅普遍超过40%，进而拖累全国数据。另一方面，也说明去年四季度以来的宽松政策还没有完全产生释放效应，市场反弹面临阻力。

此外，在库存方面，3月末商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅待售面积增长14.2%。

整理发现，住宅待售面积创下2018年以来新高。根据测算，截至2022年3月末，住宅待售面积约为27565万平方米。

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